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不妙！商用不動產(chǎn)與土地交易雙創(chuàng)4年新低

報導：MyGoNews蕭又安｜日期：2022-12-15

新聞摘要

根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2022年(截至12月14日)大型商用不動產(chǎn)交易金額達1325億元，比2021年減少25％；2022年大型土地交易與地上權合計僅1767億元，年減幅度更達39％，商用不動產(chǎn)與土地總成交金額，皆寫下近4年低點。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，展望2023年，預期在利率緩升、經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定的局面下，商用不動產(chǎn)價格與買氣將維持穩(wěn)定。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】多國持續(xù)升息、終端需求放緩與全球經(jīng)濟前景發(fā)展不明等影響，臺灣經(jīng)濟連帶受到影響，出口自9月出現(xiàn)負成長，2022年臺灣經(jīng)濟表現(xiàn)開高走低，商用不動產(chǎn)與土地市場也呈現(xiàn)相同局面。根據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，2022年(截至12月14日)大型商用不動產(chǎn)交易金額達1325億元，比2021年減少25％；建商購地動能減半影響，2022年大型土地交易與地上權合計僅1767億元，年減幅度更達39％，商用不動產(chǎn)與土地總成交金額，皆寫下近4年低點。

受到央行持續(xù)升息影響，不動產(chǎn)買氣自下半年起明顯降溫，第4季商用不動產(chǎn)金額僅161億元，呈現(xiàn)旺季不旺的格局，為近10季最低單季交易規(guī)模，幸而2022年上半年買氣穩(wěn)健，全年交易量能仍維持1325億元的相對高水位。各類不動產(chǎn)中，辦公室買氣異軍突起，成交金額達469億元，規(guī)模較2021年翻倍，更成為各類商用不動產(chǎn)之中，唯一正成長的類別，壽險業(yè)與專業(yè)投資機構都積極布局，顯示當全球股匯市波動劇烈、通膨持續(xù)升溫，核心與保值的優(yōu)勢成為專業(yè)投資人的布局重點，多個知名商辦交易，包括保力達以每坪210萬元買下信義計畫區(qū)統(tǒng)一國際大樓整層辦公室，中國人壽斥資120億元購置七期整棟辦公大樓，辦公室單價陸續(xù)創(chuàng)下紀錄。

雖然科技業(yè)受庫存升溫與接單能見度不高，導致擴廠需求較去年下滑，廠房與廠辦2022年交易金額僅為301億元與277億元，然加計公部門釋地所帶動的工業(yè)土地交易，工業(yè)不動產(chǎn)全年交易金額達到1332億元(包含廠房、廠辦與工業(yè)土地)，僅較2021年減少9％，仍站穩(wěn)臺商回臺投資潮以來交易次高規(guī)模，工業(yè)地指標案包括桃園航空城7宗產(chǎn)業(yè)用地標售案，總脫標金額達227億元，售出超過10萬坪工業(yè)土地，航空業(yè)、零售業(yè)、生技製藥跟物流業(yè)者都積極補充土地庫存，也代表廠商的中長期生產(chǎn)用地需求穩(wěn)固。

整體工業(yè)不動產(chǎn)呈現(xiàn)量縮價漲的局面，根據(jù)第一太平戴維斯調查，主要工業(yè)區(qū)2022年土地單價漲幅約11％，是自2016年調查以來第二高的漲幅，具備三種特性的工業(yè)區(qū)漲幅最明顯，一為單價在1字頭的工業(yè)區(qū)，具價格吸引力，二為位於科學園區(qū)周邊工業(yè)區(qū)，可享產(chǎn)業(yè)外溢效果，三為位於捷運沿線的都會型工業(yè)區(qū)，在都更與工業(yè)立體化政策帶動下，由平面式改為立體使用，坪效帶動地價。

買方方面，央行2022年已連續(xù)3季升息，商用不動產(chǎn)的自用型買方轉為保守，而投資型買盤則未受影響，投資交易占比達到63％，規(guī)模與2021年相當。保險業(yè)成為2022年最積極的投資買盤，投入金額超過403億元，比2021年增加3成，而隨著基準利率調升，不動產(chǎn)投資最低投報率門檻提高到2.595％，保險業(yè)轉投資策略持續(xù)轉向雙北市以外投資標的，2022年即有7成的資金布局於雙北市以外的不動產(chǎn)，具穩(wěn)定租金收益或售後回租的旅館、物流或辦公大樓，都在投資標的之列。另外，專業(yè)投資機構也相當活耀，包括資產(chǎn)管理公司、投資公司或家族辦公室等企業(yè)，全年投資金額達到160億元，成為第二大宗投資人，並且特別偏好臺北市的辦公室與廠辦產(chǎn)品。

受到住宅市場買氣下滑，房貸利率上升以及銀行持續(xù)緊縮土建融放貸，土地交易規(guī)模明顯下滑，全年成交金額減少39％，建商購地動能明顯萎縮，全年購地金額為1059億元，年減率達5成，主要原因除了公部門減少釋出建地以外，另一方面，2019年到2021年之間，建商購地金額累計超過6000億元，土地庫存豐富，這也使得土地新案評估上更為謹慎。多家建商採多樣化策略以分散風險，包括提升工業(yè)廠辦推案比重、參與公辦都更或聯(lián)開案、以及品牌建商合作推案，以降低未來住宅市場波動所產(chǎn)生的風險。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，2022年市場在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項負面因素壟罩下，全球的股匯市與不動產(chǎn)市場波動劇烈。隨著美國通膨逐步受到控制，升息速度可望趨緩，中央銀行升息幅度隨之放緩，再加上近日國門全面解封，觀光旅遊業(yè)逐步回溫，都對臺灣經(jīng)濟帶來正面影響。展望2023年，預期在利率緩升、經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定的局面下，商用不動產(chǎn)價格與買氣將維持穩(wěn)定，而政府研議中的平均地權條例修正案，若未來私法人購置住宅將採許可制，有機會將高資產(chǎn)族群的資金導入商用不動產(chǎn)市場，主要都會區(qū)市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠；科技業(yè)雖然2022年擴廠相對保守，但隨著外商科技大廠宣布擴大在臺投資，也顯示產(chǎn)業(yè)鏈在臺持續(xù)深化的動力，帶動廠房以現(xiàn)代化物流的需求，挹注工業(yè)地價格緩步向上。